中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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我和東京有個2025年約會
農曆新年剛剛過去,傳煤報導中國內地有30多萬人外出去日本旅行,購物,連電動暖廁所板都掃到斷貨,平均每人消費2萬元人民幣,內地人洗左60幾億人民幣相等於1200億日圓,刺激日本旅遊業,機票,酒店,藥房,人山人海旺爆,連看樓都需要大量懂普通話的同事去招呼內地客戶看房買樓,投資收租。

看過上兩期筆者介紹四種日本置業程序,你心裏可能會有疑問,如果有意投資日本房地產,應否親身飛往日本視察環境?筆者可以坦白告訴你,如閣下心水物業價值三百萬港元以上就要飛過去,對大部分投資者來說都不是小數目,部分物業例如全幢嘅單身公寓、寫字樓或地舖等,所需費用更多達七百萬至八百萬港元,因此筆者建議買家親身飛到日本,了解心儀的物業,例如感受四周環境,物業位置,人流等重要因素,不能單靠地產代理的描述或介紹。

投資物業要訣在於賺盡止蝕,但投資東京單身公寓,應以收租為本,基本平均十年至十五年便 可以回本,無後顧之憂。因此買家切忌訂下止賺位,例如訂下樓價上升40%便出售,這樣很可能因為過早出售物業,失去物業往後幾何級數的升幅。 

筆者建議以中長線時間,例如以五年及十年持有物業,原因有3:

1)持貨超過五年,資產增值稅會由原來的30%減至15%。
2)假如2015年或2016年入市,五年後適逢東京2020奧運,以過去歷屆嘅其他城市樓價「賺多蝕少」的經驗,相信東京2020奧運是一個沽出物業賺盡的好時機。
3)單身公寓需要收10至15年租金才可以回本,但假設樓價上升自然帶動租金升幅,那回本期可能會縮減到七至十年,即2020年后便可多收二至五年租金,物價值值全數回本,甚至可以多等一會到最佳時機2025年,根據日航救星稻盛禾夫説日本歷史每逢40年便會出現一個重大契機,2025年剛好是一個週期,大家拭目以待。

2015年3月3日
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