中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本樓可造五成按揭
上文提及2014年海外資金購置日本房產有近1兆日圓,10000億(約660億港元),而2014年全年的東京都物業買賣成交價值合共約五兆日圓,即5萬億日圓(約3300億港元)打破歷年記錄,海外資金佔全年5分之1,而本地資金購置房產佔5分之4。

整體成交量以單身公寓為海外買家主要購置目標,當中海外買家鍾情單身公寓以2000萬以下日圓為大多數,客戶都以full pay形式支付樓價,當地東京的中國銀行有見及此,海外買家佔市場份額大,在2015年1月1日即時改變銀行按揭政策,由以住只做4000萬日圓以上的物業按揭,貸款額50%,今年改為祗要物業實用面積25平方米,建築日期是1983年新防震,就算物業成交價低於1500萬日圓,一樣可以做到50%樓宇按揭。另外 對於東京發展商的一手單位,更不用估價,祗要係全新樓,依照發展商樓價借足60%,可以把貸款額由原來50%,提 升10%,最長係15年還款,利率2.7%。

此消息一出,把筆者從去年並不推荐香港人買日本一手樓收租的概念改變,原因是按揭額度提升,而錢碼下調,槓桿比率大大增加,不需要full pay,情況剛好跟去年情況截然不同,市場反應馬上強烈起來,有客戶馬上要求筆者同事安排到日本中國銀行進行存款抵押,雙重保險對抗日圓下跌的做法,以及做槓桿,借貸物業按揭,用原來¥1200萬日圓(80萬港幣)祇可以買到東京二,三線,質素一般的單身公寓,即時upgard,透過槓桿樓宇按揭把原來80萬港幣預算可以變成買到¥3000萬日圓(200萬港幣)日本一線物業,把物業地段、樓齡、面積、租客質素,同時提升。對海外物業投資者買家為大好消息!當然每個客人工作,財政情況有別,最終還須要日本中國銀行作最終批核,讀者們還是先了解,後投資!

2015年2月10日
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