中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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東京鋪位緊張租金卻便宜
筆者剛剛到東京公幹,東京天氣比香港炎熱,夏天最高氣溫達攝氏38度,就像東京鋪市一樣,特別係今年東京經濟增長,就業率提升,一、二線地鋪,空置率下降。

對比香港地鋪租務市場,剛好相反價量齊跌,一、二線鋪位租金由高位回落,尤其是銅鑼灣、尖沙咀、旺角,有少部分街道出現有近六、七間舖位空置,有個別舖位空置超過半年、情況慢慢增加,漫延到二線鋪位,原因離不開自由行數字下降,國內反貪及激進派的驅蝗行動也有影響,好多人問點解d業主唔平點租出去算呢?筆者一位資深投資者朋友表示,基於地鋪大部分都有承做按揭,如果本身收緊50萬租金,下調到40萬租金,租金回報下跌便直接影響到物業估值,承辦銀行便有機會追差價(call loan)。

所以凡有按揭鋪位的業主也不能輕易大幅劈價減租。但東京近日鋪位租務市場緊張,一有空置鋪位馬上就有商店承租,特別係一,二線旺區,新宿,澀谷,六本 木,池袋,東京,目黑、大久保等等區域都非常緊張,基本上很少吉鋪在市面,一些空置多時的吉鋪都鹹魚翻身獲得租客垂青,重新亮燈。

東京同香港地舖租金相差一大截,東京租金平,每呎租金起碼平過香港一、兩倍,香港一線名牌地鋪呎租閒閒地過千元一尺,做生意賺到錢都係拿來交租,賺賺埋埋都係比左業主,東京新宿地標伊勢丹級數高過銅鑼灣sogo,但伊勢丹龍頭鋪呎租只是數百元,香港經營生意成本舖租貴過人工,東京剛好相反,人工貴過舖租。

兩個先進發達城市出現同工不同酬,東京GDP勁過香港,但鋪位租金東京相對較健康,做生意著重收支平衡才能夠有生存空間。筆者於香港經營的地產代理分行(商場鋪)旁邊的同行地鋪租金超過50萬(仲要用暗標承價),以全店50名sales底薪加上來也不及鋪租金,筆者告訴東京的中介朋友,香港的情況(香港地產代理業界普遍認同得據點得天下 ),中介朋友們都非常驚訝詫異,香港租金貴得人驚。

2014年8月8日
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