中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本地產似足十年前香港
近日筆者經常遇到客人提問,投資日本房地產,時機同位置都非常認同係似香港十年前,即2004年香港大病初癒(樓市、股市、經濟、政治、民生)客人表示非常有興趣一定要買,究竟投資日本房產,買那類物業最好呢?用個人名義持有?用公司名義持有( 因為遺產稅 )?那種形式持有最好?如果用100萬港budget 或加碼用500萬港幣,甚至可以用1000萬港幣full pay,究竟買單身公寓,獨立屋、一,二線地鋪,抑或買全幢工商鋪寫字樓? 要親自飛去日本視察or香港做免飛授權全部搞掂?

以上投資房地產的問題,可以講三日三夜都講不完,筆者嘗試用過去在香港經營十多年中介房地產經驗,以及在日本經營約一年的擔當經驗(地產代理中介行業)連同由本公司團隊促成的日本房產累計200多宗的房產買賣成交累積出來的經驗,(奇難雜症、一應俱全 ),筆者用深 入淺出的表達方法演繹出來。

第一,要制定預算
第二,目的何在,A收租投資,B仔女留學自用,C公幹自用或D退休、E渡假等等用途
第三,買發展商一手樓(當中有現樓及樓花)抑或買中古二手樓(當中有新防震及舊防震類型)

首先暫時祇定港幣300萬以上(4000萬日元),無論那種房產,投資或自用,筆者建議一定要飛去東京親自視察。原因有兩個:第一,牽涉三數百萬港幣budget為重大投資,一定要用自己雙眼看看。第二,以上budget有機會可以去銀行借貸(50%)、槓桿、對抗匯率、賺息差。

如果我們以100萬至300萬港幣以下買日本房產,目的祇係投資,筆者建議買單身公寓。當中類別有三類:

1)地段靚回報5至6厘的高端單身公寓2000萬日元以上。
2)都心以外回報高的上車單身公寓1000萬日元以下。
3)有地段有回報的1000萬至2000萬日元的中檔單身公寓。

究竟買回報高或地段靚的單身公寓呢?筆者賞嘗試用自己的經驗去比較下,於2005年曾經購入一個九龍站凱旋門的一房單位約500萬(約建築500呎),同年購入一個油麻地唐樓單位約80多萬(約建築500呎),當時凱旋門以06年收樓後租金約$13000(現在25000)而油麻地洋樓一房租金約$4000,單以回報計算一定是上車單身公寓高,但以樓價升幅一定係地段靚的高端單身公寓,因為唐樓做唔到按揭要full pay80萬而凱旋門做到80%按揭,拿出來的cash相若,但高端的單身公寓賺樓價升幅可謂很大區別,因篇幅有限,下會再同大家講解!

2014年7月22日
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