中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本樓不能短炒
東京樓市成交漸勇,專家建議該買就買,近期日本股市創新高,樓市有復甦跡象。日前(NHK)日本放送協會在日本新聞電視制作專輯,成隊拍攝隊從日本飛來香港,採訪香港人到日本東京買樓實況。

首先客人先到香港中介公司查詢了解買賣程序,然後再親身飛到東京當地作實地考察,客人看完樓之後,就即時拍板比現金落訂決定購入,做日本物業的包租婆。本公司非常榮幸能參與其中,全程提供所認知的專業意見,從旁協助而日,本放送協會的新聞從業員非常專業,報導中肯持平,當新聞特輯播放出街後,根據本公司日本團隊同事收集到日本當地人反應,東京一般市民普遍覺得有正面及有負面影響。

先談香港買家客人過程中強調,嚟日本之前已做足功課,對比過好多樓盤及地區,從中揀咗個好鍾意既,已經想做免飛程序,香港簽約的想法,咁啱就到時間想旅遊順便看樓一舉兩得。飛過日本睇完內裝和附近環境後,與Google ma p 同內裝相一模一樣,感到冇揀錯單位,當場拍版板決定購入,即看即買,對日本置業感覺非常良好。

好多日本業主睇到買家姓名會以為係中國人,簽約時知道係香港會吃驚、興奮、講自己幾時幾時去過香港,諸如此類...日本人一般買幾仟萬日元(兩,三百萬港幣)都會做貸款,通常1成~3成(10%至30%)首期而已,所以佢地見到香港人買單身公寓及買地舖或全幢大碼物業係俾cash買的時候,會感到非常驚訝,感覺香港投資者實力雄厚,現金流非常充足。

從日本人負面角度看 ,睇片後有一小部分年紀大,思想守舊既日本人擔心俾中國人、香港人、外國人買曬日本物業,經濟侵略日本,直接抗拒,唔賣物業比中國人,產生保護主義。一般成交比率,根據本公司促成交易記錄顯示有5至8%會出現日本業主會拒絕香港買家,導致交易告吹。

日本人會覺得香港人,好多過嚟買樓,即係普遍認同大圍經濟向上,都睇好日本樓市及經濟。樓市旺,經濟轉好,亦有部分業主可能會停止放賣或想加價,反價封盤現象近廿年來在日本都未有出現過,今年下半年看來會出現歷史時刻(投資者要追價),日本人看畢節目感覺樓巿開始暢旺,樓價開始上揚與外資湧入有莫大關連。

持有物業者比以往更審慎觀察巿場反應後才定出售價,或有些日本投資者會進行換貨行動,把一些三、四線位置的原有物業出售套現,然後加碼換貨去買一些一,二線地區物業,從而提升物業的升值潛力, 從投資物業的生態鏈角度,市場有上車,有換貨行為出現,雖然筆者沒有水晶球,筆者也可以大膽推算此為升市初步先兆,想投資日本物業,奉勸各位做多些功課,三思而後行,因為日本市場不能短炒,祇能中長線持有!

2014年7月15日
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