中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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一手貴價日本樓只宜自住
筆者早兩日剛剛從東京趕回香港開講座,從新宿乘的士到成田機場,時間約80分鐘,車資28000日圓約港幣2150元,基於趕時間及行李多(一箱單身公寓樓契)才飛的,平時一般坐火車或公司車去機場的,而從成田飛香港CX國泰航空機票單程才兩仟多元,需時三個半到四個小時,真正是坐的士貴過坐飛機。

回到香港坐的士出返九龍都係300元左右,兩個地方比較車資,香港真係好平(相差幾倍),東京及香港以最底工資比較,東京約港幣80元一小時,香港約港幣30元一小時,如果以香港大學生畢業出來社會工作,每月工資約12000至15000港元,而目前香港市區二手樓呎價約每呎12000至15000港元(唔計新樓近期尖沙咀新盤開價4萬元一平方呎)意味著一個香港大學畢業生一個月工資,剛好祇能買一呎市區樓。

而東京大學畢業生剛出來社會工作每月約18萬至22萬日圓(以匯率0.076計算約港幣1400 0至17000港元)東京23區二手樓平均呎價約3000至6000港元,意味著一個東京大學畢業生剛出來社會工作每月工資就可以買到3至4呎市區二手樓,而且東京細單位居多,從以上例子就明白,在買樓能力方面東京上車就比香港易得多。

筆者近日受到發展商邀請參觀完新宿附近上面新大久保一個發展商一手樓示範單位,看完之後非常驚訝,因為從售價方面對比同區二手樓,相差最少三倍,以一個25平方米單位同區二手做價約一仟萬日元已經有選擇,而同區同呎數的一手售價約三仟萬日元(約230萬港幣)起碼貴左兩倍,以地段比較,新大久保就像旺角油麻地交界,如果以三仟萬日元價錢,可以在目黑、麻布十番,六本木買一個幾好的二手apartment了。這就是地段取勝!

點解發展商要賣咁貴?經過同發展商高層閒談,原因有三,第一靚地皮難求,東京地皮貴過建築成本。第二目前所有進口材料貴左25%(日元匯率下降)今時今日發展商起樓大部分原材料都需要進口。第三基於是單幢式,單位數量唔多,發展商走高端市場,專找富二代,有能力人士購買。筆者建議投資東京房地產以二手單身公寓防守力強,銀碼細回報高,或買全幢單身公寓、或地鋪一般回報有七厘以上,而筆者建議一手高端房產市場只適宜自住但唔適合投資收租,因為買入價太貴,租金回報實在太底,加上管理費明顯貴二手一大截,萬一單位丟空收唔到租仲要倒貼,小心血汗錢投資入錯貨。

2014年5月27日
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