中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日本買樓依賴代理把關
投資初哥,問題天天都多!

近期多咗人買唔到港樓,第—次買樓經驗就去咗曰本東京(當中涉及匯率,投資回報,利息,收租託管,選擇地區,地震,幅射,海嘯等)人云亦云那問題就自然多了。

先談港人要買日本東京房產經常會必問第—個問題:有冇好似香港的田土廳查冊記錄(land search)可以清楚看到以往層樓的歷史?例如上手買入價,名字,有冇按揭,是否兇宅等問題,答案是沒有的。

點解?首先從香港說起,香港買樓—定要經過律師去草擬樓宇正式買賣合約,二手買賣祗有臨時買賣合約由地產代理草擬並負責三方簽署,之後14天內必須到律師樓簽署正式買賣合約,除臨約是代理用筆去寫外,之後所有文件全部由律師樓去負責,例如樓契,買賣合約,按揭契三份文件,在簽約後根據合約精神去履行,任何爭拗,不履行合約條款,悔約,踢契,要打官司全部經律師代表上法庭仲裁審議,由法庭裁 決!
 
香港咁文明,全靠合約精神,但是日本買樓是沒有律師樓代表的,買賣過程跟香港完全唔同。日本促成樓宇交易,非常依賴地產代理去把關,首先沒有臨約,代理初段角力洽談房價及成交期全部用口頭協議,由day one 開始口頭承諾到簽署重要事項說明書(即係香港正式買賣合約)需時約7至14天,視乎文件、資料搜集進度。有時契約及結算日(正約及成交日)為同一天。而文件是由日本擔當(日本地産代理)到地方區役所,法務局,水道局,法務區,準備土地謄本、物件謄本、建物圖面、公圖、測量圖,地方水浸記錄等。
 
還有向管理公司拿管理規約,裏面寫了大廈所有資料,包括有冇事故發生、有冇欠管理費、修繕費、近過去的修繕內容、金額支出、未來大規模修繕計劃等。日本擔當準備好所有文件後,合議時間經司法書士(類似conveyancing executive或類似國內公證行公證員)見證簽合約!

完成了重要事項說明書,之後就要凖備final completion,一般成交期為30天,業主有可能是負資產,要抬錢贖樓,如買家需要做按揭(4仟萬日元以上),香港人祗能借銀行估價的50%。而東京—般成交價銀行祗估到90%,意思係香港人要拿出55%首期,銀行祗能貸款成交價45%而年期最長15年,呢兩點大家要注意了。

篇幅有限,讀者們有興趣可於22/4到香港童軍總會聽東京置業講座,詳情請查看www.c21-tokyo.com

2014年4月15日
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