中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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寧買當頭起
自香港開埠以來,從來未試過好似今年三月咁有那麼多香港人到東京投資單身公寓做業主收租,根據本公司於香港成交記錄及日本東京合作房產仲介夥伴的二手成交記錄,超過一百宗二手買賣成交,成交金額超過13億曰元(約—億港元),當中分成三個類別比較多人選擇,1)實用面積100至200呎單身公寓(約$100百萬港幣),2)旺區商業地鋪(約400至1000萬港幣),3)全幢單身公寓(約1000萬港元以上)!

首先講下點解上過月咁多港人買東京樓,理由好簡單,趕撘尾班車,因為1/4/2014日本實施消費稅由5%增加到8%,直接影響買入成本,所以過去一些新舊客戶揀選單位速度立即加快,即時入市,務求1/4前完成交易,筆者的東京及香港團隊可以話係久遣了的忙碌!宏觀看全世界市場,海外物業當中點解港人忽然愛東京樓,東瀛櫻花點解咁香?主要三個因素,第一,銀碼細,易出租加上過去半年日元匯價下跌超過兩成,用港幣 去買日本樓變相即時打八折,第二,日本衰退通縮超過廿年,今年安倍晉三政府決意要通漲重臨,政策可以主導樓市升跌(看本港CY政府就知),第三,人人覺得日本樓低水(香港太貴),仲有東京2020奧運再加賭場效應,仲有好多利好因素,篇幅有限大家上網查閱一目了然。

筆者根據手頭上成交資料數據顯示港人買東京樓房喜好,地點,價錢,租金回報等,作出客觀分析。地點是JR主幹線鐵路車站,五至十分鐘腳程到達房屋,例如新宿,池袋,上野,澀谷等沿線地區,價格底於1000萬日元的單身公寓買少見少,而價錢若果在600萬日元以下,回報有十厘,東京23區,基本上客人唔駛考慮,一有即掃,而租金除淨有6至8厘回報是港人最實際考慮因素。

那麼現在過了4月,港人有否因加多3%消費稅而打退堂鼓呢?筆者以實戰經驗去分析解讀消費稅3%計算方法,發展商在賣一手樓角度直接受影響,特別在四月一日後才開始動工的建築地盤,因為新買所有建築材料成本上漲3%,本來日本新樓折舊已經大,再加買入所有洗費又增加3%(稅,佣金及什費)新樓要加價,一手市場無疑衝擊最大,反觀二手樓市影響相對較少,因為二手樓價不會加上消費稅,袛會加上在洗費方面。

舉一個實例,如買入1300萬日元(約100萬港幣)單身公寓,若以8%洗費計算,費用包括、固都稅,厘印費,司法宣士、佣金,什費等,合共約8萬港元,加多3%消費稅,相等於2400港元,由原來108萬港元,增加多不到3000元,衹是0.2個百份比,可以話用(樓價100%)一天日元匯價上落波動已經足夠抵銷消費稅,而且4月1日起日本政府減買樓厘印費,港人轉數快,寧買當頭起,相信今年除港人入市東瀛樓外,內地、臺灣、老外都會加入東瀛掃貨兵團!

下期再同大家介紹投資東京單身公寓錦囊。

2014年4月1日
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