中華視野 楊官華

世紀21中華物業公司董事、世紀奧運株式會社創辨人、中華集團董事,現任香港專業地產顧問商會副會長。深信有危就有機,2003年沙士開設第1間樓上地產代理舖,面對地產高低潮積極拓展新市場,2010年初首創在羅湖關口開設香港房地產展銷點,去年衝出香港開拓日本物業市場。
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日樓港樓大不同
日前香港特區政府剛通過辣招印花稅(BSD,DSD,SSD),多個投資機構也對香港樓市前景不樂觀,部分投資機構明言今年把資金投資到日本,而從去年開始傳媒,報章,電台,電視,都有多篇報導日本房地產市場係新興投資板塊,皆因日本2020年東京舉辦奧運,加上起賭場效應下,外地投資者無限憧憬,究竟日樓港樓有什麼不同之處?

筆者過去大半年從事港人購置東京房產事宜,時間雖短,遇到有趣事物挺多。首先講下日本人對房地產態度跟港人不同之處。港人對磚頭係寶就人所共識,日本人經過廿年長時間樓市下跌負資產關係,對磚頭保值係唔會相信,特別係70、80後,經歷過多年衰退及破產結業潮記憶猶新,所謂冇樓—身輕,大家從前看日劇都會發現主角經常搬屋,因工作關係,那裡上班就住在那裏,80%以上的單身一族都喜歡租單身公寓,租金十萬yen以下大把選擇(約港幣7~8仟),所以單身公寓比例多過香港數以倍計。而日本租務法例 絕大部分係保護租客權益,那大家馬上會問唔交租點算?日人文化係比較有禮貌,守規矩,服從性強,有原則,及講信用,所以唔交租比例遠底於其他城市,加上租樓時候要比一個月禮金,一個月押金,一個月上期,同香港一樣租客支付三個月租金,分別係香港是兩按一上,日本是一按一上,禮金係送比業主示意尊重,重要有擔保人才可以租樓,萬一租客唔交租是由擔保人上身負責的。所以做收租佬相對安全,遇到租霸機會極微。

東京生活指數高,衣食行的消費都比香港高,就算過去半年日元匯價下跌超過兩成,筆者仍然覺得各類消費貴,特別係車費,搭的士更加係奢侈行為,的士車資 堪稱全球最貴既頭三位。假設你從成田機場來回新宿,就要港幣三仟多元,貴過平民航空公司來回香港機票價格。筆者一天去幾個地方帶客看樓搭火車,也最少要港幣數佰元車資。而食品方面,基於日人對食品材料有一份堅持同執著,好少將價就貨,就算一碗平常拉麵都非常用心,講究去料理,而中高檔餐廳要求更高,一般兩個人去晚飯用一兩萬yen找數係最基本消費。(就算去麥記食漢堡包set都貴香港一倍)。日人衣著方面就更講究,女士悉心打扮出街大部分都會化妝,而男士方面一般都會著三件頭配搭,追上潮流,男女也特別注重髮型,非常之姿整,飾物又多。

以上三方面既支出已經非常龐大,未婚單身男女仲邊有積蓄去買樓,雖然日本本地居民可以用九成按揭同埋低於一厘既利率去置業,但係未婚男女絕大部分都係會喜歡租用單身公寓,到真係要結婚既日人會喜歡自己買一幅地皮去興建一幢用木材搭建2,3層高的樓宇住成世(東京鄰近地區二,三佰萬就可以買一幅地皮,平過香港好多倍及手續相對香港簡單),或買一間兩房、三房單位作長時間居住 ,唔似香港人喜歡換樓。 

講到樓先講下首都圈人口3400~3700萬,東京都人口1313萬(2012年12月)東京都公寓約400萬戶。一般單身公寓(開放式單位)約200呎實用面積的單位,廿年樓齡以內,防震技術比較先進同穩固,二手房價約1000萬~1300萬yen(70~100萬港幣),即係實用面積約港幣@3800~@4800呎價,相對香港單身公寓平一倍有多,但從建築成本對比兩地又有明顯差距,在東京建造房屋唔多用預製件(precast concrete),因為樓宇不高不合成本效益,香港一般用傳統方法釘板紮鐵落石屎鋼筋水泥(近十年九成用預制件),而東京用鋼骨鋼筋混凝土(Steel reinforced concrete),建築成本已貴過香港,加上要做防震,地基工程更為複雜,自然成本又再提高,所以日本起樓係貴過香港。東京樓市目前係麵包平過麵粉,呢個情況香港2003~2004年也曾出現過,新界一幢三層高每層700呎合共2,100呎的村屋唔洗三百萬就可以買到,但地價連建築成本也接近三佰萬,所以東京跟香港房產有如此奇怪現象,在GDP角度,理應東京房產緊貼港樓呎價才是,實際係深圳羅湖口岸的單身公寓仲貴過東京,因篇幅有限,下次再同大家分享下點解東京房屋會影響到生活同行為以及影響到個人體形的有趣事情。

2014年2月26日
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